Готовые решения для сложных проблем

Готовые решения для сложных проблем

Можно ли остаться законным пользователем земли после проведения «дачной амнистии»?

Граждане-землепользователи могут не опасаться, что из-за введения законодательных новшеств с оформлением земли их насильно лишат прав пользования земельным участком. Если участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования, то оно такое же незыблемое, как собственность, его нельзя отобрать, прекратить. Однако надо помнить, что еще при разработке Земельного кодекса это право было объявлено «устаревшим», ненужным, и возникла идея быстро всех превратить в «настоящих» собственников. Постоянное бессрочное пользование, пожизненное наследуемое владение постепенно исчезнут. Вопрос только в том, когда у собственников и у государства найдутся средства, чтобы провести землеустроительные работы. Особой спешки нет. Для граждан переоформление права пользования в собственность – право, а не обязанность.

Но право постоянного (бессрочного) пользования по наследству не переходит, для этого требуется переоформление земли в собственность. Поэтому самое лучшее – все-таки оформить дачный или садовый домик в собственность в упрощенном порядке – по декларации. Этот порядок предусмотрен Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» с 1 сентября 2006 года.

Какие документы нужно собрать для того, чтобы завещать или подарить садовый участок?

Бытует мнение, что процедура кадастрирования и сам кадастровый номер необходимы лишь для проведения сделки купли-продажи земельного участка, а не для того, чтобы передать землю по наследству или подарить. Однако это не так. Передача земельного участка по наследству тоже относится к сделкам, только к односторонним, дарение же – двухсторонняя сделка. Кадастровый план и оформленное право собственности на земельный участок значительно упростят процедуру вступления в наследство. В противном же случае изготовление такого плана ляжет на плечи наследников.

Итак, сначала нужно получить кадастровый номер земельного участка, а затем переоформить право собственности с возможностью заключать в дальнейшем договора отчуждения на участок.

Вступивший в силу с 1 января 2006 года Федеральный закон от 1 июля 2005 г. № 78-ФЗ «О признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации» освобождает от уплаты налога граждан, получающих имущество в результате дарения и являющихся близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами). Таким образом, оформив право собственности на земельный участок, вы сможете подарить его при жизни близким родственникам, и налог взиматься не будет.

Что делать, если гражданин индивидуально приватизировал участок, – ведь формально он не имеет права на бесплатную приватизацию земель общего пользования? Однозначного решения эта проблема не имеет. Стоит учесть следующее: у садоводов на индивидуальные участки было установлено право пожизненного наследуемого владения, а на земли общего пользования – право бессрочного пользования, поэтому право бесплатной приватизации у них двойное, так как здесь имеют место разные основания: земли общего пользования приватизируются бесплатно на основании статьи 28 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и статьи 20 ЗК РФ, а индивидуальные участки приватизируются также бесплатно, но на основании статьи 21 ЗК РФ. Такой порядок применяется для садоводческих товариществ, возникших в 1991–1998 годах, и является единственно правильным и законным.

Как приобрести участок в садоводческом товариществе, где еще не проводилась «массовая» приватизация?

У вас есть право приобрести участок (с домом) в садовом товариществе, в котором ни один участок еще не успели приватизировать, путем подачи заявлений председателю самого товарищества как со стороны покупателя, так и со стороны продавца.

Какие вопросы необходимо решить садоводческому товариществу в целом перед началом процедуры приватизации?

Правление и его председатель (или уполномоченные ими лица) перед проведением общего собрания, посвященного началу «всеобщей» приватизации, должны детально изучить всю предстоящую процедуру и составить для себя план, в котором будут определены ответственные за каждый этап представители, организации-исполнители, посредники, органы, в которые следует обратиться. Общее собрание членов товарищества должно будет утвердить этот план или внести в него коррективы, решить, кто будет представлять интересы собственников в различных органах.

На общем собрании нужно сделать следующее:

1) записать в протокол собрания решение о правах, обязанностях и полномочиях представителя или составить договор с представителем, даже если таким представителем будет выступать председатель правления СНТ;

2) предоставить представителю необходимые сведения – паспортные данные, ИНН, имеющиеся документы на землю или строения и т. д., а также доверенность на представление интересов членов товарищества по вопросам оформления прав на землю и связанную с ней недвижимость.

Будет ли меняться кадастровая стоимость земли?

Все земли в России должны пройти кадастровый учет. Но закон пока не установил сроков кадастрового учета земель для физических лиц. Заявлена только сама необходимость технического учета недвижимости – как земель, так и иных объектов, прочно связанных с землей. С 2005 года создан Единый государственный кадастр объектов недвижимости России – это кардинальное изменение закона, влекущее серьезные последствия для собственников недвижимости, для садоводов.

Как дешевле провести землеустройство для получения кадастрового номера?

Согласно пункту 6 ст. 69 ЗК РФ любые работы по землеустройству (в том числе межевание границ земельного участка) проводят юридические лица или индивидуальные предприниматели без специальных разрешений. Основанием для проведения землеустройства в соответствии со статьей 4 Федерального закона «О землеустройстве» считается договор, который садоводы могут заключить с любой межевой (коммерческой) организацией. Стоимость таких работ договорная, поэтому льготы для тех или иных категорий граждан не предусматриваются.

Что делать, если гражданин не может присутствовать в день назначенного межевания и согласования границ?

Во-первых, гражданин может назначить представителя своих интересов по доверенности. Следует также помнить, что межевание не зависит от присутствия соседей, а акт согласования границ он может подписать и в другой день (что нежелательно во избежание возможных конфликтов).

Во-вторых, если будет документально подтверждено длительное отсутствие гражданина (командировка, болезнь и т. п.), то согласование границ может удостоверить местная администрация, в данном случае – председатель правления СНТ.

Какая связь между получением номера в земельном кадастре и приватизацией земли садоводческого товарищества?

До сих пор в правлении некоторых садоводческих товариществ иногда ошибочно полагают, что получение номера в земельном кадастре автоматически дает право собственности на общие земли товариществу как юридическому лицу. Это не так, поскольку получение кадастрового номера с кадастровым планом земельного участка и процедура оформления права собственности на ту же землю – не одно и то же. Однако непосредственная связь между ними действительно есть. И в последние годы в связи с вступлением в силу 17 сентября 2003 года четвертых изменений Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», внесенных Федеральным законом от 9 июня 2003 года № 69-ФЗ, взаимосвязь сильно возросла. Если до сентября 2003 года при приватизации земельного участка в регистрационной палате можно было обойтись лишь планом земельного участка, то теперь такой возможности юридически не существует. Представление именно кадастрового плана при приватизации земельного участка стало обязательным, т. е. в соответствии с новой редакцией предпоследнего абзаца пункта 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательным приложением к документам, подаваемым в регистрационную палату, является не просто план земельного участка, а именно кадастровый план. Он должен быть удостоверен «органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра», районной кадастровой палатой.

Для лучшего понимания вопроса мы обратимся к тому, как в нормативно-правовых актах регламентируется:

– право собственности на общие земли;

– получение кадастрового номера;

– получение кадастрового плана.

Так, в соответствии с подпунктом 1 п. 2 ст. 28 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» земли общего пользования могут быть приватизированы двумя разными способами:

1) общая совместная собственность членов такого объединения;

2) собственность такого объединения как юридического лица.

Что такое кадастровый план и кадастровый номер? Сколько это стоит?

Платить за кадастровый план земельного участка вы ничего не должны, так как в пункте 8 ст. 19 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» дословно записано следующее: «В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдаются заверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков. Плата за проведение государственного кадастрового учета земельных участков с заявителей не взимается».

Кадастровый номер земельного участка – это его непосредственный цифровой адрес, по которому в компьютере будет храниться вся информация об этом земельном участке. В соответствии с пунктом 3 ст. 18 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» «кадастровый номер земельного участка состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района, номера кадастрового квартала, номера земельного участка в кадастровом квартале». Таким образом, кадастровый номер земельного участка – это землеустроительная характеристика конкретного участка. Собственник участка может со временем меняться, а кадастровый номер остается в неизменном виде. В то же время если размер самого участка будет меняться, например при его разделе, то у каждого нового участка будет новый кадастровый номер в соответствии с пунктом 9 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». А согласно пункту 3 ст. 14 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» «моментом возникновения и моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель».

Что лучше: быть дачником или приобрести статус сельского жителя?

В последнее время некоторые крупные СНТ или, вернее, их объединения стали проявлять инициативу по переводу категории земель СНТ в земли поселений. Что кроется за этим? В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 20 мая 1999 г. № 554 предложения присвоить наименование географическим объектам или переименовать их направляются в Федеральную службу геодезии и картографии России на экспертизу. Необходимо приложить обосновывающие эти предложения документы и расчеты затрат на переименование географических объектов. Перечень документов определяет Федеральная служба геодезии и картографии России. Правом на внесение подобных предложений обладают государственные органы власти, органы местного самоуправления, а также общественные объединения, юридические лица (коим и является СНТ), граждане России.

Все предложения направляются в субъект Федерации, где формируется мнение населения, рассчитываются затраты. В дальнейшем материалы вместе с заключением возвращаются в Федеральную службу геодезии и картографии России, которая передает документы на утверждение в Правительство Российской Федерации. Разрешение, выданное Правительством, и будет последним документом для решения вопроса об изменении статуса населенного пункта.

Можно ли стать «индивидуалом», выйдя из СНТ, и как это сделать?

Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в статье 19 (ч. 1) дает такое право. При этом член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения должен заключить с таким объединением письменный договор о порядке эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования. Этот порядок определяется общим собранием членов садоводческого объединения.

Размер оплаты за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом садоводческого объединения для граждан, ведущих хозяйство в индивидуальном порядке, при условии внесения ими взносов на приобретение (создание) этого имущества не может превышать размер платы для членов такого объединения (ст. 8, ч. 2); т. е. член садоводческого товарищества, пожелавший вести хозяйство в индивидуальном порядке, может также пользоваться и светом, и водой, но только при условии заключения с садовым товариществом соответствующего договора. Если же садовод отказывается от пользования объектами инфраструктуры, то и платить за них он будет не должен. Кроме того, индивидуал освобождается от оплаты работы председателя правления и прочих служащих в товариществе. Бесспорно, что при выходе из состава товарищества бремя целевых взносов с садовода снимут, а вот земельный налог все равно придется платить вне зависимости от членства в товариществе.

Некоторые руководители (члены правления и председатели) садоводческих объединений считают, что возможность выхода граждан из СНТ приводит к развалу садоводческих товариществ и, как следствие, к бесконечным судебным тяжбам. Им было бы гораздо проще и удобнее работать, если бы все садоводы были по-прежнему подотчетны общему уставу. По мнению таких председателей, статью 8 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» следует изъять, с тем чтобы исключить тем самым правовую основу для многочисленных судебных споров. При этом принцип добровольности членства таким образом практически мог бы быть упразднен, оставшись лишь декларативным – на бумаге.

Напротив, с точки зрения рядовых членов садоводческих товариществ наличие статьи 8 упомянутого Закона гораздо более полезно, чем вредно, так как она выполняет роль щуки в пруду, т. е. «чтобы карась не дремал». По мнению большинства садоводов и дачников, статья 8 – это жизненно важный «островок садово-дачной свободы» от произвола некоторых председателей и послушных им правлений.

Откуда же берется юридическая подоплека возникновения индивидуалов – садоводов и дачников на территории садоводческих и дачных объединений? Таких ситуаций может быть много. Вот только некоторые из них:

1) исключение из членов за какие-то провинности, при этом земельный участок и (или) дом находятся в собственности исключенного и он продолжает ими по-прежнему пользоваться;

2) приобретение (т. е. покупка, получение в дар или по наследству) садового или дачного участка и (или) строений и категорический отказ новых собственников подавать заявление о вступлении в члены, платить вступительный и другие взносы, мотивируя свои действия тем, что если садовое или дачное объединение действительно добровольная организация, то в нее можно вступать только по собственному желанию, которого у нового собственника пока нет;

Данный текст является ознакомительным фрагментом.